Na jakou částku bych dnes pojistil rodinný dům, kdybych ho měl zítra nechat znovu postavit od základů? Právě tahle otázka podle mě vystihuje celý problém lépe než údaj o tom, kolik by za dům někdo zaplatil na realitním trhu.
Pojistná částka se má odvíjet od aktuálních nákladů na znovupostavení domu, nikoli od jeho tržní ceny včetně pozemku. Pozemek po požáru nezmizí a pojišťovna ho znovu kupovat nebude. Stejně tak do výpočtu nepatří romantická představa, že starší dům má nižší hodnotu jen proto, že už něco pamatuje. Bourání po vážné škodě, odvoz suti, projekt, práce, materiál, instalace i současné stavební požadavky mohou výslednou částku posunout velmi vysoko.
Já bych proto nezačínal otázkou, za kolik by se dům prodal, ale jeho podlahovou plochou, konstrukcí, vybavením a místními stavebními náklady. U zděného domu ve standardním provedení se pro rok 2026 orientačně počítá s částkou 45 000 až 60 000 korun za metr čtvereční. Dům o ploše 140 metrů čtverečních tak vychází přibližně na 6,3 až 8,4 milionu korun.
To rozpětí není chyba ve výpočtu. Jinak vyjde jednoduchý přízemní dům s běžnou střechou a jinak členitá stavba s podkrovím, garáží, kvalitními povrchy nebo složitějšími technologiemi. Své udělá i region, dostupnost řemesel a to, zda se bude stavět v době, kdy jsou kapacity firem napjaté. Kdo má dům vybavený tepelným čerpadlem, fotovoltaikou, zabezpečením nebo nadstandardní kuchyní, neměl by tyto prvky při odhadu přehlédnout. Pojišťuje se totiž konkrétní stavba, ne anonymní metry čtvereční.
Největší past představuje podpojištění. Dům může mít podle pojistné smlouvy hodnotu tři miliony korun, přestože by jeho obnovení stálo šest milionů. V takovém případě je pojištěný pouze na polovinu skutečné hodnoty a při škodě může být kráceno i pojistné plnění na polovinu. Neznamená to jen nižší peníze za zničenou střechu. Krácení se může dotknout celé škody podle toho, jak pojišťovna podpojištění posoudí.
Příklad s domem v hodnotě šesti milionů korun a pojistnou částkou tři miliony je nepříjemně názorný. Pokud by škoda dosáhla například jednoho milionu, nemusí člověk dostat celý milion, ale jen odpovídající část. Přesný postup se řídí smlouvou a podmínkami, samotná logika však zůstává stejná: nízká pojistná částka neznamená levnější ochranu, nýbrž díru v rozpočtu ve chvíli, kdy už není kam ustoupit.
Podle uváděných zjištění má v Česku pojistnou částku nižší než náklady obnovy přibližně 70 procent rodinných domů. Číslo působí skoro absurdně, ale dává smysl. Lidé často převezmou starou smlouvu, nastaví částku podle někdejší ceny domu nebo ji po letech vůbec neotevřou. Mezitím se mění ceny práce, materiálů i technických zařízení. Pojistka přitom může dál vypadat úplně stejně jako před deseti lety.
U vlastního domu bych si proto prošel nejen hlavní stavbu, ale i to, co k ní skutečně patří. Zkontroloval bych garáž, přístřešek, vedlejší stavby a pevně instalované vybavení, pokud jsou součástí pojištění. Samostatně bych si pohlídal domácnost, protože vestavěná kuchyň, nábytek, elektronika, oblečení a další movité věci se neřeší stejným způsobem jako zdi a střecha. Někdy člověk věnuje celé odpoledne hledání nejlevnějšího pojištění domu a přitom přehlédne, že má domácnost nastavenou na částku, za kterou by dnes vybavil sotva polovinu pokojů.
Pomoci může indexace, tedy automatické navyšování pojistné částky podle vývoje cen. Není to ale kouzelná guma, která opraví každý starý odhad. Když byla smlouva od začátku nastavená příliš nízko, pravidelné navyšování bude zvyšovat hlavně nedostatečnou částku. Základ je potřeba zkontrolovat ručně.
Konkrétní představu ukazuje také změna indexu uváděná pro automatickou indexaci od 1. července 2026. Index 1,029 znamená zvýšení pojistné částky o 2,9 procenta. U smlouvy nastavené na pět milionů korun by tak šlo přibližně o 145 000 korun navíc. Takové navýšení může průběžně reagovat na růst nákladů, ale samo o sobě nemusí dorovnat rozdíl mezi pěti a osmi miliony, pokud byl původní odhad příliš optimistický.
Já bych si nechal částku přepočítat při každé větší rekonstrukci. Nová střecha, přístavba, zateplení, změna vytápění nebo dražší technologie nejsou jen důvodem k radosti z lepšího bydlení, ale také ke změně pojistky. Stejně tak bych smlouvu vytáhl ze šuplíku po několika letech, i když se na domě nic viditelného nezměnilo. Rozhodující totiž není, jak dům vypadá při běžné procházce kolem plotu, ale kolik by stál ve chvíli, kdy by po něm zůstaly jen obvodové zdi a hromada suti.
U zděného domu o 140 metrech čtverečních bych tedy jako první orientaci počítal s rozmezím 6,3 až 8,4 milionu korun, potom bych částku upravil podle skutečného provedení, doplňkových staveb a vybavení. Částka na pojistce má odpovídat domu, který by bylo potřeba znovu postavit, ne cenovce, kterou by mu někdo připsal v realitní inzerci.
