Majitel rodinného domu si v roce 2023 sjednal pojištění na 6 milionů korun. Dům se od té doby nezvětšil, střecha zůstala stejná a žádná velká rekonstrukce neproběhla. Přesto by dnes stejná pojistná částka nemusela stačit na jeho obnovení.
Důvodem není jen obecná inflace. Do ceny opravy nebo nového vybudování se promítají hlavně stavební práce, materiály, doprava a dostupnost řemesel. Když se tyto náklady zvýší, původní pojistná částka začne zaostávat, i když nemovitost vypadá úplně stejně jako při uzavření smlouvy.
Pojistná částka není totéž co tržní cena
U pojištění nemovitosti se lidé často dívají na cenu, za kterou by dům nebo byt prodali. Pro výpočet pojistné částky je ale podstatná jiná hodnota: náklady na znovupořízení nemovitosti, tedy na její opětovné postavení ve srovnatelném rozsahu a standardu.
Tržní cena zahrnuje například polohu, velikost pozemku, občanskou vybavenost nebo zájem kupujících v daném místě. Tyto faktory mohou cenu výrazně zvyšovat, ale při totální škodě samy o sobě neurčují, kolik stojí nové stavební práce a materiál. Česká asociace pojišťoven proto používá pro orientační stanovení pojistné hodnoty jednotnou metodiku, která vychází právě z nákladů na znovupořízení.
U bytu může hrát roli také hodnota stavebních součástí a podíl na společných částech domu. U rodinného domu se zase započítává například konstrukce, střecha, technické instalace, okna, vytápění nebo pevně zabudované vybavení. Pojistná částka má odpovídat tomu, co by bylo potřeba skutečně znovu vybudovat, ne pouze částce, kterou by majitel dostal při prodeji.
Dva roky dokážou udělat rozdíl
Ceny stavebních prací v Česku vzrostly v roce 2024 meziročně o 2,0 procenta. V roce 2025 přidaly další 3,0 procenta. U materiálů a výrobků pro stavebnictví byl růst v roce 2025 v průměru 1,0 procenta.
Na první pohled nejde o dramatická čísla. Při opravě koupelny mohou znamenat několik tisíc korun, při obnově celého domu však pracují s milionovým základem. Nemovitost pojištěná v roce 2023 na 6 milionů korun by po započtení růstu stavebních prací v letech 2024 a 2025 potřebovala pojistnou částku přibližně 6 303 600 korun.
Rozdíl přes 300 tisíc korun se na běžné smlouvě snadno ztratí. Na rozpočtu po požáru nebo rozsáhlém výbuchu už nikoli. Čísla jsou přitom stále jen orientační, protože konkrétní náklady závisí na typu stavby, lokalitě, vybavení a rozsahu poškození.
Pojistná částka navíc nestárne pouze kvůli vývoji cen. Změnit ji může také přístavba, zateplení, nová střecha, vestavěná garáž nebo nákladnější rekonstrukce kuchyně a koupelny. Po takové úpravě nemusí původní nastavení odpovídat ani přibližné hodnotě domu bez ohledu na inflaci.
Podpojištění se projeví i při částečné škodě
Největší omyl spočívá v představě, že nižší pojistná částka vadí pouze při úplném zničení nemovitosti. Pojišťovna může podpojištění zohlednit také u částečné škody, protože porovnává sjednanou pojistnou částku se skutečnou hodnotou nemovitosti.
Příklad je názorný. Dům má skutečnou hodnotu 8 milionů korun, ale pojištěný je jen na 6 milionů. To znamená podpojištění ve výši 25 procent. Při škodě za 2 miliony korun může být pojistné plnění kráceno přibližně na 1,5 milionu korun.
Majiteli tak nechybí jen částka, o kterou původně podcenil celou nemovitost. Chybí mu také půl milionu na konkrétní opravu. Peníze často dojdou právě ve chvíli, kdy se musí rychle objednat stavební firma, zajistit náhradní bydlení nebo odstranit havarijní stav.
Na papíře může smlouva vypadat pořád solidně. Šest milionů korun je vysoká částka. Ve vztahu k dnešním nákladům na znovupořízení domu ale nemusí znamenat dostatečné krytí.
Valorizace řeší růst cen, ne všechno
Některé současné pojistné produkty umožňují automatickou každoroční valorizaci pojistné částky podle růstu cen nemovitostí. Smlouva se tak průběžně přizpůsobuje ekonomickému vývoji a majitel nemusí každý rok ručně přepočítávat hodnotu domu.
Valorizace však nenahradí kontrolu smlouvy po větší změně. Automatické navýšení nemusí zachytit novou přístavbu, nadstandardní vybavení ani rekonstrukci, která zvýšila náklady na obnovu výrazněji než běžný růst cen. Stejně tak se může změnit rozsah pojištěných rizik, spoluúčast nebo limity pro vedlejší stavby.
Při aktualizaci je užitečné projít nejen pojistnou částku, ale také popis nemovitosti. Rozhoduje zastavěná plocha, počet podlaží, konstrukce, stáří a kvalita vybavení. Jinou hodnotu bude mít dům se základními povrchy a jinou objekt s kvalitní kuchyní, tepelným čerpadlem, fotovoltaikou nebo drahou střechou.
Kdy smlouvu otevřít
Praktický smysl dává kontrola po každé větší stavební úpravě a při výročí smlouvy. Pozornost si zaslouží také nemovitost, která byla pojištěná před několika lety bez následné valorizace. Čím delší dobu se pojistná částka neměnila, tím větší může být rozdíl mezi smlouvou a reálnými náklady.
Majitel by si měl ověřit, zda pojišťovna pracuje s hodnotou znovupořízení, jakým způsobem stanovuje podpojištění a zda nabízí automatickou valorizaci. Důležité je také zjistit, zda se navýšení vztahuje jen na stavbu, nebo i na další pojištěné části, například vedlejší objekty a některé stavební součásti.
Aktualizovaná pojistná částka sice nezabrání požáru, vichřici ani vodě z prasklého potrubí. Může ale rozhodnout o tom, zda po škodě půjde dům obnovit v původním rozsahu, nebo zda bude nutné hledat kompromisy právě u střechy, izolace a technických instalací.
