Když v novém domě praskne potrubí, vyhoří kuchyň nebo vichřice strhne střechu, pojišťovna neřeší, kolik jste za nemovitost kdysi zaplatili. Zajímá ji hodnota, za kterou by bylo možné dům znovu postavit, a také to, co přesně máte uvedené ve smlouvě. Právě tady se u prvního domu často objeví problém: pojistka vypadá rozumně, dokud nedojde na skutečnou škodu.
Až 70 procent rodinných domů v Česku je podle dostupných údajů podpojištěno. Průměrné krytí přitom odpovídá zhruba 60 procentům skutečné hodnoty domu. Nejde o drobnou administrativní nepřesnost. U rozsáhlejší škody může takový rozdíl znamenat statisíce nebo miliony korun, které bude muset majitel hledat jinde.
Cena z inzerátu není hodnota pro pojistku
Při sjednávání pojištění lidé často vycházejí z kupní ceny, rozpočtu stavby nebo částky uvedené v hypoteční smlouvě. Jenže kupní cena zahrnuje také pozemek, lokalitu, tržní situaci a někdy i očekávání prodávajícího. Pojistná částka domu má odpovídat nákladům na jeho znovupostavení, nikoli tomu, za kolik by se dal prodat.
Rozdíl může být výrazný. Stavební práce od roku 2015 do začátku roku 2025 zdražily téměř o polovinu. Průměrná cena výstavby rodinného domu v roce 2025 dosahovala 9 940 korun za metr krychlový obestavěného prostoru. Kdo nastavoval pojištění před několika lety podle tehdejšího rozpočtu a smlouvu dál neřešil, může dnes chránit dům částkou, která už neodpovídá realitě.
Zvlášť zrádné jsou rekonstrukce. Nová střecha, tepelné čerpadlo, vestavěná garáž nebo kvalitnější kuchyň zvyšují hodnotu majetku, ale pojistná smlouva se sama od sebe nemusí změnit. U prvního domu se přitom snadno stane, že majitel investice sleduje hlavně z pohledu komfortu a úspory energií. Pojišťovna je však při likvidaci škody posuzuje jako součást majetku, který měl být správně oceněný už předem.
Indexace není kouzelná ochrana před podpojištěním
Pojišťovny často nabízejí indexaci, tedy automatické navyšování pojistných částek podle vývoje cen. Je to užitečný mechanismus, ale jeho význam se někdy přeceňuje. Indexace pracuje s částkou, kterou jste do smlouvy zadali na začátku. Pokud byla od počátku příliš nízká, každoroční navýšení pouze zvětšuje nedostatečně nastavený základ.
U jedné z pojišťoven má indexační koeficient od 1. července 2026 hodnotu 1,029. Pojistné částky se tak automaticky zvýší o 2,9 procenta. To může odpovídat určitému vývoji nákladů, ale nepokryje skokový růst ceny po větší rekonstrukci ani opravu domu, který byl původně oceněn výrazně pod skutečností.
Jak velký rozdíl může vzniknout, ukazuje modelový případ domu postaveného v roce 2018 za čtyři miliony korun. Po revizi na podzim 2024 vyšlo, že pojistná částka by měla být nastavena na osm milionů. Číslo působí až absurdně, dokud člověk nezapočítá růst cen práce, materiálu, technologií a nákladů na odstranění suti. Právě tyto položky se při rychlém pohledu na starý rozpočet ztrácejí.
Dvacet procent může rozhodnout o výplatě
Pojistné podmínky nebývají v otázce podpojištění shovívavé. U některých smluv vzniká problém už tehdy, když rozdíl mezi pojistnou částkou a skutečnou hodnotou majetku přesáhne 20 procent. Plnění se pak může krátit poměrem pojištěné a skutečné hodnoty.
Modelový příklad je nepříjemně jednoduchý. Dům má ve skutečnosti hodnotu deset milionů korun, ale ve smlouvě je uvedeno šest milionů. Pokud nastane škoda za dva miliony a podmínky uplatní poměrné krácení, pojišťovna nemusí vyplatit celé dva miliony. Rozhodovat nebude jen rozsah škody, ale také to, jak výrazně byla nemovitost podhodnocena.
Právě tady se vyplatí ptát na konkrétní formulaci podmínek, ne pouze na cenu pojistky. Levnější smlouva může mít vyšší spoluúčast, užší rozsah rizik nebo přísnější pravidla pro stanovení hodnoty. Rozdíl několika stovek korun ročně se při sjednávání zdá podstatný. Ve chvíli, kdy je dům bez střechy, se ale poměr rychle obrátí.
Dům není jediná věc, která může být špatně oceněná
Pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti se často zaměňují. První se týká stavby a jejích pevných součástí, druhé vybavení uvnitř. Kuchyňská linka, vestavěné skříně nebo sanita mohou podle konkrétní smlouvy spadat do odlišných kategorií než volně stojící elektronika, nábytek a osobní věci.
Samostatnou kapitolou jsou cennosti, hotovost, sbírky, jízdní kola nebo dražší elektronika. U některých smluv platí pro věci mimo běžné vybavení samostatné limity. Základní limit pro cennosti může být například 50 000 korun, ve vyšší variantě 150 000 korun. Kdo má doma šperky po rodině, drahé hodinky nebo umělecké předměty, neměl by se spokojit s tím, že jsou „nějak zahrnuté“ v celkové částce domácnosti.
U krádeže navíc mohou hrát roli bezpečnostní prvky, způsob uložení věcí nebo požadované doklady. Pojištění nefunguje jako neomezený účet, ze kterého se po události jednoduše odečte cena zničeného majetku. Smlouva má vlastní hranice a ty se často ukážou až při likvidaci škody.
Co projít dřív, než smlouvu podepíšete
Nejdřív je potřeba oddělit hodnotu domu, pozemku a vybavení domácnosti. Potom zkontrolovat, zda pojistná částka odpovídá dnešním nákladům na výstavbu, nikoli starému rozpočtu. U složitější stavby dává smysl nechat ocenění posoudit odborníkem, zejména pokud má dům atypickou konstrukci, nadstandardní technologie nebo rozsáhlé příslušenství.
Ptejte se také, co přesně znamená automatická indexace, jak často se provádí a zda se vztahuje na všechny části smlouvy. Prověřte limity pro vedlejší stavby, garáž, bazén, fotovoltaiku, cennosti a elektroniku. U novostavby si uschovejte projekt, faktury a doklady o vybavení. Po škodě mohou být stejně důležité jako samotná pojistka.
Jednou za několik let je rozumné smlouvu otevřít znovu, hlavně po rekonstrukci nebo větší investici. U prvního domu se totiž nejdražší chyba často neudělá při podpisu. Vznikne potichu během let, kdy dům roste na hodnotě, zatímco pojistná částka zůstává stejná.
