Představte si, že v bytě praskne vodovodní trubka, voda proteče několika místnostmi a pojišťovna se začne ptát na pojistnou částku. V tu chvíli se ukáže, jestli jste pojištění nastavili podle skutečných nákladů na obnovu, nebo podle částky, za kterou by se byt možná prodal. Tyto dvě hodnoty spolu souvisejí jen volně. Někdy se dokonce míjejí úplně.
U starého bytu je správným základem nová, respektive reprodukční cena. Jde o náklady na znovupořízení a opravu poškozené nemovitosti, nikoli o její tržní cenu včetně pozemku, atraktivní lokality nebo výhledu z okna. Tržní cena zahrnuje také místo, ve kterém dům stojí. Pojišťovna však při škodě neobnovuje prestiž adresy, ale konkrétní stavební části bytu: podlahy, omítky, dveře, rozvody, koupelnu či kuchyň.
U bytu v méně žádaném městě tak může být tržní cena nízká, zatímco náklady na stavební práce zůstávají podobné jako jinde. Zedník, elektrikář ani obkladač obvykle nesnižují sazbu podle toho, zda pracují v centru, nebo u konečné tramvaje. Pojistná částka má proto odpovídat tomu, kolik by stálo uvedení bytu do původního, případně sjednaného standardu po rozsáhlé škodě.
Největší potíž nastává při podpojištění. Když je skutečná hodnota bytu například 5 milionů korun, ale smlouva kryje jen 3,5 milionu, nejde jen o to, že pojišťovna při totální škodě vyplatí méně. Při pojištění na 70 procent skutečné hodnoty může krátit plnění přibližně na 70 procent vzniklé škody. U škody za 500 tisíc korun by tedy plnění nemuselo dosáhnout celé částky, přestože samotná škoda nepřekročila sjednaný limit. Pojistná smlouva se v takové chvíli chová trochu jako deštník s jednou výraznou vadou: při mírném mrholení ještě působí přesvědčivě, při lijáku už méně.
Do výpočtu je potřeba započítat i výdaje, které se při běžném odhadu snadno ztratí. Demolice poškozených částí a vyklizení suti mohou potřebnou částku zvýšit o 10 až 15 procent. Projektová dokumentace může přidat další 3 až 6 procent. Nejde o ozdobné položky pro milovníky administrativy. Po velkém požáru nebo havárii se musí poškozené části odstranit, odvézt a někdy také znovu navrhnout, než se začne opravovat.
U starších bytů bývá problém ještě výraznější, protože jejich hodnota se v hlavě majitele často zastavila v době podpisu smlouvy. Jenže ceny stavebních prací a materiálu mezitím pokračují dál, bez ohledu na to, že smlouva odpočívá v šanonu a tváří se spokojeně. Automatická indexace může pojistnou částku průběžně upravovat podle vývoje cen, nespoléhal bych na ni však jako na náhradu kontroly. Od 1. července 2026 používá PVZP pro indexaci nemovitostí koeficient 1,029, což znamená zvýšení pojistné částky o 2,9 procenta.
Taková úprava pomáhá zachytit růst cen, sama o sobě ale nepozná, že jste mezitím změnili standard bytu. Po rekonstrukci kuchyně, koupelny, podlah nebo elektroinstalace je nutné pojistnou částku přepočítat. Jestliže jste do podobných úprav investovali 1,5 milionu korun, původní smlouva může po dokončení rekonstrukce znamenat výrazné podpojištění. Staré krytí totiž neví, že místo umakartového jádra máte novou koupelnu, stejně jako neví, že dubová podlaha nebyla součástí původního vybavení. Smlouva není jasnovidec, byť se to od ní někdy očekává.
Při úpravách je dobré rozlišit, co patří do pojištění nemovitosti a co do pojištění domácnosti. Pevně zabudovaná kuchyňská linka, sanitární vybavení, podlahy nebo vestavěné prvky se obvykle posuzují jako součást stavby. Nábytek, elektronika, oblečení a další movité věci spadají do domácnosti. Konkrétní hranice se mohou lišit podle pojistných podmínek, proto má smysl projít smlouvu právě v okamžiku rekonstrukce, nikoli až po škodě při hledání věty, která by situaci zachránila.
Samostatnou část představuje vybavení domácnosti. Také jeho pojistná částka se valorizuje, tentokrát podle cen nábytku, elektroniky, spotřebičů a běžného spotřebního zboží. Starší smlouvu je rozumné zkontrolovat nejméně po třech až pěti letech. Za tu dobu se může změnit nejen cena věcí, ale i jejich množství. Televize přibude v pracovně, robotický vysavač se nastěhuje do kuchyně a skříň, která měla vydržet deset let, se záhadně zaplní během jednoho víkendu.
Při kontrole si proto projděte skutečný rozsah vybavení a položte si praktickou otázku: Kolik by stálo pořídit vše znovu, kdyby nezůstalo vůbec nic? U nemovitosti pak stejnou otázku vztáhněte na stavební části a připočtěte demolici, vyklizení i projektovou dokumentaci. Částka, která z toho vyjde, nemusí být příjemná, ale příjemné nebývá ani zjištění, že pojistka pokryje jen část opravy.
