Když si představím stavební práce hned za plotem, vybaví se mi nejdřív rachot sbíječky. Pak jemný prach na parapetu, který se objeví i v místnostech, kam by se podle všech zákonů fyziky dostat neměl. A nakonec vlasová prasklina u stropu, jež se během několika dnů promění v problém za desítky tisíc korun.
Přesně v takové chvíli člověk obvykle neví, komu volat dřív. Sousedovi, stavební firmě, statikovi, nebo vlastní pojišťovně? Odpověď záleží na příčině škody a také na tom, co máte skutečně sjednáno ve smlouvě.
Odpovědnost neleží automaticky na vlastníkovi sousedního domu
Od 1. ledna 2026 platí aktuální znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Jeho § 2926 ukládá náhradu škody tomu, kdo stavební práce provádí nebo zajišťuje. Může jít o vlastníka pozemku, stavební firmu nebo jiného objednatele, který práce organizačně zajišťuje.
Podstatné je, že samotné stavební povolení odpovědnost nemaže. Povolená stavba může poškodit okolní dům stejně jako stavba prováděná bez potřebného souhlasu. Právo v takové situaci neřeší jen to, zda měl soused všechny dokumenty v pořádku, ale hlavně vzniklou škodu a její souvislost s pracemi.
Nejvyšší soud v rozsudku 25 Cdo 3704/2021 z 19. srpna 2022 tuto odpovědnost označil za objektivní. Prakticky to znamená, že poškozený nemusí dokazovat, zda soused, firma nebo jejich pracovníci něco zanedbali úmyslně či z nedbalosti. Běžná obrana typu práce jsme prováděli podle projektu proto sama o sobě nestačí.
To ale neznamená, že každá prasklina automaticky souvisí s novou stavbou. Příčina se musí prokázat. U staršího domu může hrát roli dlouhodobé sedání, předchozí poškození, voda v podloží nebo kombinace více vlivů. Právě proto může být užitečný stavební technik nebo znalec, hlavně když soused odpovědnost odmítá.
Vlastní pojišťovna může být rychlejší cesta
Když mám ve smlouvě pojištění domu sjednané riziko, které danou událost pokrývá, mohu škodu nahlásit vlastní pojišťovně. Ta ji posoudí a případně vyplatí pojistné plnění. Po vyplacení může částku vymáhat z pojištění odpovědnosti souseda nebo stavební firmy.
Tahle cesta bývá praktičtější než dlouhé dohadování přes plot. Neznamená však, že pojišťovna zaplatí všechno jen proto, že škodu způsobil někdo jiný. Pojištění majetku škodu od souseda nekryje automaticky. Rozhoduje konkrétní pojistné nebezpečí, rozsah smlouvy, limit plnění, spoluúčast a výluky.
Ve smlouvě proto hledám především ustanovení, která se týkají sesuvu půdy, vibrací, poklesu nebo sesednutí půdy, vody, stavebních prací v okolí a dalších rizik, jež mohou s konkrétní událostí souviset. Ne každá pojišťovna používá stejná slova a rozdíl mezi dvěma podobně znějícími balíčky může být zásadní.
Jestli vlastní pojištění danou situaci nepokrývá, uplatňuje se nárok přímo vůči odpovědné osobě. Tou nemusí být pouze soused. Pokud práce provádí dodavatel, může být odpovědná stavební firma, případně osoba, která práce zajišťuje. Někdy se řeší odpovědnost více subjektů současně.
Nejdřív foťte, potom uklízejte
První hodiny po zjištění škody jsou důležité. Pořizuji široké záběry celé místnosti i detailní fotografie prasklin, map po vodě, odtržených obkladů nebo poškozených konstrukcí. Pomůže také video, na němž je vidět rozsah problému a případně probíhající práce za sousedním plotem.
Česká asociace pojišťoven doporučuje sepsat poškozené věci a uchovat pojistnou smlouvu. Sepisuji si proto datum, čas, první pozorované změny, odhad rozsahu a také jména lidí, kteří byli u události přítomní. U cennějšího vybavení přidávám doklady o pořízení, fotografie původního stavu nebo faktury za opravy.
Poškozené věci nevyhazuji, dokud je pojišťovna nebo znalec neprohlédne. Když je nutné zabránit dalšímu zhoršování, například zakrýt střechu nebo odčerpat vodu, zabezpečovací práce zdokumentuji předem i během zásahu. Účtenky schovávám.
Neodkladné zabezpečení domu má přednost před perfektní administrativou. Zároveň ale není dobrý nápad začít hned s kompletní rekonstrukcí prasklé zdi, pokud nehrozí bezprostřední nebezpečí. Pojišťovna pak může mít problém rozlišit původní škodu od následků opravy.
Co si pohlídat u pojištění souseda
Soused nebo stavební firma může mít pojištění odpovědnosti. To však není záruka, že pokryje právě váš případ. Rozhodují výluky a výše limitu. U některých smluv mohou být stavební práce, vibrace, škody na okolních nemovitostech nebo činnost konkrétního typu výrazně omezené.
Aktuálně se lze u pojištění odpovědnosti setkat s limity až 20 milionů korun. Samotná vysoká částka ale nestačí. Pokud smlouva stavební činnost v daném rozsahu vylučuje, nepomůže ani limit, který na první pohled působí velkoryse.
Proto bych si od souseda nebo firmy vyžádal název pojišťovny, číslo pojistné smlouvy a kontakt pro nahlášení škody. Žádost bych poslal písemně a stejně bych komunikoval i se sousedem. Telefonát může spor uklidnit, ale e-mail nebo dopis po něm zanechá dohledatelnou stopu.
Když se objeví první praskliny, vyplatí se také porovnat jejich stav s fotografiemi domu před zahájením prací. Já bych si podobné snímky pořídil ještě před příjezdem těžké techniky. Zabere to pár minut a později mohou být cennější než dlouhé vysvětlování, kdy se poškození objevilo.
Stavební práce za plotem nemusí znamenat vleklý spor. Nejhorší bývá čekat, až se problém sám vyřeší, nebo začít opravovat dřív, než je zachycený jeho skutečný rozsah. U prasklin se totiž čas často mění v další důkazní materiál — jenže tentokrát proti vlastníkovi poškozeného domu.
