Prodávající odchází s poslední krabicí, zatímco nový majitel stojí uprostřed obývacího pokoje a poslouchá, jak topení tiše cvaká. Na stole leží předávací protokol, v zámku se otočí nový klíč a všechno působí uzavřeně. Jenže pojistka, která dosud chránila dům nebo byt, se s vlastnictvím automaticky nestěhuje.
Pro prodávajícího může být změna vlastníka důvodem k ukončení pojištění. Kupující naopak potřebuje vlastní smlouvu, jinak mezi převodem nemovitosti a sjednáním pojistky vznikne prázdné místo. A právě v něm může přijít vichřice, prasklé potrubí nebo požár.
Co se stane se starou pojistkou
Podle aktuálního § 2812 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. pojištění nemovitosti změnou vlastníka samo od sebe nepřechází na kupujícího. Zákon tedy nefunguje tak, že by nový majitel jednoduše převzal smlouvu uzavřenou předchozím vlastníkem a pokračoval v ní za stejných podmínek.
Jakmile pojištěný oznámí pojišťovně změnu vlastnictví, pojištění zaniká dnem tohoto oznámení, pokud smlouva výslovně neurčuje jiný režim. Rozhodující proto není jen datum podpisu kupní smlouvy nebo okamžik, kdy si kupující převezme klíče. Podstatné je také to, co stojí v pojistné smlouvě a příslušných pojistných podmínkách.
To může v praxi vypadat nenápadně. Prodávající pošle pojišťovně oznámení, že už dům nevlastní, a považuje věc za vyřízenou. Kupující mezitím řeší stěhování, přepis energií a montáž kuchyňské linky. Jenže stará pojistka už může být ukončená, zatímco nová ještě nezačala platit.
Výjimku představuje smlouva, která výslovně stanoví, že pojištění změnou vlastníka nezaniká. Takové ustanovení nelze předpokládat ani odvodit z toho, že nemovitost byla dlouhé roky pojištěná. Je třeba přečíst konkrétní smluvní podmínky. Stejná pozornost patří pojištění odpovědnosti spojenému s vlastnictvím nemovitosti. I pro něj platí podle § 2867 obdobné pravidlo.
Nejde přitom jen o formalitu mezi kupujícím a pojišťovnou. Při škodě se řeší, kdo byl v rozhodném okamžiku pojištěný, jaké riziko smlouva kryla a od kdy ochrana trvala. Rozdíl mezi několika hodinami může být na papíře malý, u vytopeného bytu o patro níž ale znamená zásadní problém.
Nová smlouva musí navazovat bez mezery
Nový vlastník by měl vlastní pojištění sjednat nejpozději ke dni, kdy na něj přechází vlastnictví nebo riziko škody. Tyto okamžiky nemusí být v každé situaci prakticky vnímány stejně, proto je rozumné řešit pojistku ještě před předáním nemovitosti, ne až ve chvíli, kdy se v koupelně objeví první kapka pod novým ventilem.
Představme si běžný scénář: kupující podepíše smlouvu, peníze odejdou z účtu a vlastnictví přejde na něj. Prodávající oznámí změnu pojišťovně až o několik dní později, případně ji oznámí hned. Kupující má za to, že dům je pořád nějak pojištěný, protože předchozí majitel o pojistce mluvil při prohlídce. Taková domněnka nestačí. Pokud nová smlouva nezačne platit ve správný okamžik, může část období zůstat bez pojistné ochrany.
Nejčistší postup je domluvit si začátek nové pojistky na den převodu vlastnictví nebo na den, kdy na kupujícího přechází riziko škody, podle konkrétního nastavení celé transakce. Před podpisem se vyplatí zjistit, zda stará smlouva obsahuje výjimku pro změnu vlastníka a kdy přesně má skončit. Ústní ujištění typu „dům je pojištěný“ nenahradí kontrolu dokumentů.
Pozornost si zaslouží i rozsah ochrany. Nový majitel nekupuje automaticky stejnou nemovitost, jakou měl v pojistné smlouvě předchozí vlastník. Může jít o jinou pojistnou částku, jiné nastavení spoluúčasti nebo odlišně zahrnuté vedlejší stavby. U rodinného domu se snadno přehlédne garáž, zahradní domek, bazén nebo vybavení, které předchozí smlouva vůbec neřešila. Pojištění by mělo odpovídat skutečnému stavu nemovitosti a tomu, co chce nový vlastník chránit.
U bytů se k samotné jednotce přidává otázka společných částí domu. Vlastník bytu proto může mít vedle vlastního pojištění ještě ochranu sjednanou pro celý dům, například prostřednictvím společenství vlastníků. Jedna smlouva ale automaticky nenahrazuje druhou. Výtah, střecha nebo společné rozvody mohou spadat do jiného pojištění než vybavení bytu a odpovědnost konkrétního vlastníka.
Na stole při předávání často leží jen klíče, protokol a elektroměr. Pojistná smlouva bývá schovaná v e-mailu nebo ve složce, kterou nikdo neotevře, dokud se něco nestane. Právě tehdy se ukáže, jestli ochrana začala včas, zda pokrývá správnou nemovitost a zda po změně vlastníka vůbec pokračovala.
